Верховная Рада отложила рассмотрение во втором чтении правительственного законопроекта №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах», которым регулируется деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Разработка нормативного акта сопровождалась двухлетними дебатами между его авторами, экспертами и общественностью. Некоторые видят в нормах документа возможность перехода на европейские стандарты жилищной политики, другие - основания для узурпации рынка жилищных услуг частными компаниями.

Парламент планирует вернуться к рассмотрению законопроекта уже после майских праздников.

Согласно документу, многоквартирный дом - здание, в котором более трех квартир. Совладельцами являются собственники квартир и нежилых помещений на правах общей совместной собственности. Ими могут быть физические и юридические лица, территориальные общины и государство. Законопроектом запрещается продажа общей собственности жильцов, выделение ее в натуре, наложение кредиторами санкций на совместную собственность. Одной из ключевых является норма, определяющая придомовую территорию как ту, что находится под домом и возле него, а ее границы обозначены в соответствии с градостроительной и земельной документацией. Целевое назначение такой территории - обслуживание многоквартирного дома, удовлетворение социальных и бытовых потребностей жильцов-совладельцев.

Пунктом 2 ст. 13 законопроекта вносятся изменения в Земельный кодекс. Так, все земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и их придомовые территории, должны быть «бесплатно переданы в собственность или для постоянного использования совладельцам многоквартирных домов в порядке, предусмотренном Кабмином».

На сегодняшний день в Украине около 240 тыс. многоквартирных домов, которые занимают площадь в 467 000 кв. м. Более 98% этой площади было приватизировано в 90-е годы. Но фактически жилищный фонд остается в коммунальной собственности и находится на балансе у ЖЭКов. Возникает коллизия и с придомовыми территориями: многоквартирный дом, как целостный имущественный комплекс, принадлежит жильцам, а земля под домом и прилегающая территория - городу.

Нормы законопроекта позволяют жильцам многоквартирных домов совершать управление совместной собственностью через ОСМД и самостоятельно - на правах общественного объединения. Согласно ст. 10, решение о форме управления домом его совладельцы принимают на общих сборах. Такие сборы должны проводиться для решения вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом, утверждением управителя или его сменой, а также для выбора уполномоченного представителя дома, если управление осуществляется без создания ОСМД.

Жильцы сами будут определять спектр полномочий такого представителя, а также формировать договор с управляющей компанией. Вопросы, касающиеся капитального и текущего ремонтов, реконструкции или реставрации дома, также принимаются голосованием большинства.

Сборы совладельцев дома по-прежнему могут созываться инициативной группой (не менее трех собственников) или управителем. Информация о дате и месте проведения должна быть под расписку вручена всем жильцам или направлена почтовым уведомлением не позднее чем за 10 дней до сборов.

Согласно п. 6 ст. 10, решение считается принятым общим собранием, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, суммарная площадь которых превышает 75% общей площади всех помещений в доме. Простым большинством голосов принимается решение по инвестициям и распоряжению общим имуществом.

После доработки законопроекта ко второму чтению, в нем появилась норма, которая позволит обезопасить жильцов от узурпации решения крупным собственником. Если кто-то владеет единолично 50% всей площади (например, компания-застройщик), то решение считается принятым, если за него проголосовало больше 75% всех собственников дома.

С  принятием законопроекта №1565 будет отменена система «один собственник - один голос», прописанная в действующем законодательстве, регулирующем деятельность ОСМД. Документом предложено использовать европейский опыт, согласно которому совладельцы в жилищных кондоминиумах голосуют пропорционально площади собственности. Так, чем большей площадью владеет жилец, тем больше у него «голосующих акций». Но пропорционально увеличиваются и его финансовые обязательства.

Законопроект породил много споров и дебатов. Противники документа призывают не забывать, что с его принятием и последующей передачей многоквартирного фонда в управление жильцам, на их плечи государство переложит все проблемы домов. Более 20% многоквартирных домов признаны аварийными. Около 70% были построены в 60-70-х годах и нуждаются в капитальном ремонте и тепловой санации, которая в среднем обойдется в 1 млн грн из расчета на один многоэтажный дом.

Сторонники же законопроекта напоминают, что дома будут во владении жильцов, а не города. Соответственно, инвестировать они будут в собственное имущество. Впрочем, этот тезис несостоятелен без внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс.

Если документ будет принят, реформа в жилищном секторе начнется лишь, когда будут доработаны законы и нормативно-правовые акты, определяющие права и механизмы их реализации для жильцов.
Ряд ключевых норм документа противоречит Конституции, уверены в Главном юридическом управлении Рады. Так, нормы, обязывающие совладельцев домов раскрывать информацию о себе и о своей собственности, противоречат ст. 17 и ст. 32 Конституции.

Кроме того, законопроект, по мнению парламентских юристов, противоречит конституционным нормам, описывающим механизм получения права собственности на земельный участок. В законопроекте не предусмотрено, как будет определяться субъект общей совместной собственности на земельный участок под домом, не указан порядок определения границ придомовой территории, и как совладельцы могут реализовать свое право собственности на эту территорию.

В юридическом управлении Рады отметили, что в законопроекте нет четкого указания на то, как будут применяться ст. 1029-1045 Гражданского кодекса, в которых определены правила составления и выполнения договора по управлению имуществом.

В то же время в документе прописано, что жильцы должны передать управителю техническую и другую документацию. Но не существует нормативно-правовых актов, которые бы регулировали сроки и процесс такой передачи.

Итак, вердикт парламентских экспертов: «Проект нуждается в существенной технико-юридической доработке».

По материалам РБК - Украина.